서울 아파트 시장이 예상치 못한 가격 역전 현상을 보이고 있다. 과거에는 강남 3구가 압도적인 프리미엄을 형성해 왔으나, 최근 분양가 상한제 적용 여부에 따라 동작구와 서초구의 가격 흐름이 정반대로 움직이고 있다. 서초구 신축 단지는 규제 적용으로 인해 평당 7800만 원대 수준에 머물러 있는 반면, 규제 사각지대에 놓인 동작구 흑석동 신축은 평당 8500만 원대를 넘어서며 역전 현상을 연출했다.
이 같은 현상의 핵심은 공사비 급등과 규제 프레임의 충돌에 있다. 최근 건설 자재비와 인건비가 크게 상승하면서 실제 시공 비용은 10 년 전 대비 크게 늘어났다. 그러나 분양가 상한제가 적용된 강남권 단지는 이 증가분을 분양가에 온전히 반영하지 못해 가격이 억제된 상태다. 반면 동작구 흑석 써밋 더 힐과 같은 단지는 규제 적용을 받지 않아 상승한 공사비를 분양가에 반영할 수 있었고, 그 결과 평당 8500만 원대라는 높은 가격대가 형성되었다.
시장의 반응은 더욱 흥미롭다. 규제 때문에 상대적으로 저렴해진 강남권 단지는 수십억 원대의 시세 차익을 기대할 수 있는 투자처로 주목받고 있다. 반면 규제를 피해 높은 분양가가 책정된 동작권 단지는 초기 진입 장벽이 높아지면서 실수요자들의 부담이 커진 상황이다. 이는 정책이 의도한 대로 시장의 균형을 맞추기보다는, 지역별 규제 적용 여부에 따라 가격 왜곡을 심화시키는 결과를 낳고 있음을 보여준다. 향후 분양가 상한제 해지 여부에 따라 이 같은 역전 현상이 어떻게 수정될지 시장의 이목이 집중되고 있다.
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