전세 매물이 급격히 줄고 임차료가 치솟으며 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있는 가운데, 인구 감소라는 거시적 변수에도 서울 집값이 쉽게 무너지지 않는 현상에 대한 분석이 주목받고 있다. 최근 전세 시장의 급변과 각종 규제 정책이 겹치며 시장의 심리가 극단적으로 움직이는 상황에서, 부동산 고수들은 단순히 공급과 수요의 양적 균형보다는 구매력을 결정하는 ‘소득’의 흐름에 주목해야 한다고 강조한다. 이는 인구 감소가 장기적인 하락 요인이 될 수 있지만, 서울이라는 공간의 가치는 지역 내 소득 수준과 자산 가치의 상관관계에 의해 더 크게 좌우된다는 판단에서 비롯된다.
이러한 관점을 제시한 핵심 인물은 박성식 프라임감정평가법인 대표로, 그의 저서 ‘공간의 가치’는 지난 10 년간 부동산 시장 참여자들에게 원칙의 필독서로 통해왔다. 박 대표의 분석이 오랜 생명력을 유지하는 이유는 유행하는 투자 기법을 쫓는 것이 아니라, 부동산 시장의 본질적인 경제 기저를 다루기 때문이다. 그는 서울대학교 건축학과를 졸업해 건축설계사로 공간을 직접 디자인한 뒤, 감정평가사 자격을 취득해 20 년 가까이 현장을 누비며 학술과 실무를 융합한 독특한 전문성을 갖췄다. 특히 임대차 보증금의 결정 구조를 수학적으로 모델링한 연구로 ‘한국경제학술상’을 수상한 이력이 그의 이론적 배경을 뒷받침한다.
부동산 시장은 사람들의 심리와 긴밀하게 연결되어 급등하거나 급락하는 경우가 많으며, 이는 사회적인 문제로까지 번지곤 한다. 하지만 박성식 대표가 제시하는 접근법은 이러한 감정적 변동성 너머에 있는 경제적 실체를 파악하는 데 있다. 인구 감소라는 거시적 흐름 속에서도 서울 집값이 견고한 이유는 단순한 물리적 공간의 희소성이 아니라, 해당 지역에 집중된 소득과 자본의 흐름이 공간을 평가하는 기준이 되기 때문이다. 즉, 인구가 줄어들더라도 서울을 중심으로 한 소득 집중도가 유지되거나 강화된다면, 공간의 가치는 하락세에 머물지 않고 안정성을 확보할 수 있다는 논리다.
현재 부동산 시장의 불확실성은 전세 매물의 잠김 현상과 임차료 급등, 그리고 규제 정책의 복합적인 영향으로 인해 더욱 심화되고 있다. 이런 환경에서 투자자들은 단기적인 시장 변동에 일희일비하기보다, 장기적인 소득 흐름과 공간의 본질적 가치를 함께 고려해야 한다. 박성식 대표의 분석은 인구 감소 시대에 서울 부동산이 왜 여전히 강력한 자산으로 남을 수 있는지에 대한 명확한 근거를 제공한다. 향후 시장이 어떻게 움직일지는 결국 지역별 소득 구조와 자본의 유입 여부에 달려 있으며, 이는 단순한 인구 통계 이상의 경제적 판단을 요구하는 시점임을 시사한다.
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