이재명 정부 출범 이후 부동산 시장의 작동 원리는 급격하게 변모하며 혼란의 수위를 높이고 있다. 과거 정권에서 보던 것처럼 규제가 단계적으로 도입되어 시장이 점진적으로 적응할 시간을 주는 방식과 달리, 이번에는 대출 규제 강화, 보유세 현실화 기조, 실거주 요건 강화가 한꺼번에 겹치며 시장을 압박하고 있다. 이러한 패키지 형태의 규제들은 금융, 세제, 거주 요건을 동시에 건드리며 시장 참여자들이 새로운 규칙에 익숙해지기 전에 또 다른 변화가 찾아오는 상황을 연출했다.
이로 인해 시장 구조는 뚜렷한 왜곡을 보이고 있다. 다주택자들의 임대 공급 유인이 약화되면서 비거주 보유 부담은 커지고, 결과적으로 시장 전체가 실거주 1 주택을 중심으로 재편되는 흐름이 가속화되고 있다. 과거처럼 투기 수요가 시장을 이끄는 구조에서 벗어나, 실제 거주를 전제로 한 거래 위주로 시장이 축소되는 양상이다. 이는 단순히 거래량 감소에 그치지 않고, 임대 시장의 공급 부족과 매수 심리의 위축이라는 악순환을 낳고 있다.
전문가들은 이러한 상황에서 단순한 수요 억제 정책만으로는 시장의 불안을 근본적으로 잠재우기 어렵다고 진단한다. 매매 거래와 공급, 그리고 임대가 서로 순환하며 작동하던 구조가 끊어진 상태이기 때문이다. 따라서 정책의 초점을 규제 강도 조절에서 벗어나, 매매와 공급, 임대가 다시 원활하게 순환할 수 있는 토대를 마련하는 방향으로 재설계해야 한다는 목소리가 나온다. 보유세와 실거주 요건이 균형을 이루면서 공급 확대가 동반될 때만이 현재와 같은 출구 없는 규제 국면을 탈피할 수 있다는 분석이다.
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