이재명 대통령이 취임 초기에 내세웠던 부동산 정상화 정책이 다시금 화두에 올랐습니다. 과거 계곡 정비를 예로 들며 어렵지 않게 해결할 수 있다는 자신감 넘치는 발언이 있었지만, 실제 정책 시행 과정에서는 예상치 못한 변수들이 발생했습니다.
최근 발표된 세제 개편안은 이러한 초기 발언과 대비되는 모습을 보여주며 시장의 이목을 집중시키고 있습니다. 정부가 강조한 핵심은 단순히 주택 수를 세는 것을 넘어 실제 거주 여부를 기준으로 삼는다는 점입니다.
## 실거주 중심의 과세 체계로 전환
정부가 발표한 새로운 세제 개편안은 종합부동산세와 양도소득세 모두에서 거주 여부를 가장 중요한 판단 기준으로 삼았습니다. 기존에는 주택 보유 수에 따라 과세 대상이 결정되었으나, 이제는 실거주 1주택자는 세금을 감면해주고 비거주 1주택자는 오히려 부담을 늘리는 구조로 바뀝니다.
이는 단순히 집을 많이 가진 사람을 타겟으로 하던 과거 방식에서 벗어나, 실제로 그 집에서 살지 않는 투자 성향의 보유자에게 더 큰 부담을 주려는 의도로 해석됩니다. 합산 가액 기준으로 과세하는 방식도 도입되어 고가 주택을 보유한 비거주자의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 예상됩니다.
양도세 공제 항목도 크게 변경되어 장기 보유에 대한 혜택이 줄어들고 실제 거주 기간에 대한 공제가 강화되었습니다. 공정시장 가액 비율이 60%에서 70%로 상향 조정되면서 매도 시 과세 표준이 높아지는 효과가 발생합니다.
특히 3주택 이상이거나 조정 지역에 다주택을 보유한 경우 2028년까지 과세 비율이 80%까지 오르는 등 세율 인상 폭도 상당합니다. 법인 세율 역시 2.7%에서 5.0%로 대폭 상승하여 기업 형태의 부동산 투자에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
이러한 변화는 집을 소유하는 행위 자체보다 그 집을 실제로 거주지로 활용하는지에 따라 세금 부담이 달라진다는 점을 명확히 합니다.
## 민심 이반과 정책의 한계
이러한 세제 개편안이 발표되면서 여론은 즉각적으로 반응했습니다. 리얼미터 조사에 따르면 이재명 대통령의 국정 수행 지지도가 43.3%로 취임 후 최저치를 기록하며 4주 연속 하락세를 보였습니다.
부동산 정책과 형사소송법 개정 등 여러 사안이 겹치면서 지지층의 이탈이 가속화된 것으로 분석됩니다. 특히 과거 계곡 정비보다 쉽다는 발언이 재조명받으며, 당시의 낙관적인 전망과 현재의 어려운 현실 사이의 괴리가 부각되고 있습니다.
보수 진영에서는 이를 징벌적 과세라고 비판하며 1주택자까지 포괄하는 과세 방식이 지나치다고 지적합니다.
시장에서는 늘어난 세금 부담이 전세나 월세 세입자에게 전가될 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 집주인들이 세금 부담을 임대료 인상으로 돌려보내려 할 경우, 오히려 서민들의 주거 부담이 늘어날 수 있다는 논리입니다.
또한 증세 효과가 크지 않다는 지적도 있습니다. 2% 대상의 타깃 증세로 실효세율이 크게 오르지 않을 뿐만 아니라 조세 형평성도 크게 개선되지 않을 것이라는 분석입니다.
종합부동산세가 5년 동안 2.2조 원 정도 늘어나는 효과가 있을 것으로 예상되지만, 이는 2029년 이후로 해마다 추가로 걷히는 금액에 불과하다는 점도 고려해야 합니다. 거주 1주택자에게 세금을 깎아주는 것이 맞냐는 비판도 존재하여 보유세 강화라는 큰 방향과도 맞지 않다는 지적을 받습니다.
서울 아파트 가격은 74주 연속 상승세를 이어오며 시장이 과열된 상태를 유지하고 있습니다. 지난 5월 양도세 중과 유예를 중단하면서 매물이 잠겼다는 비판이 많았던 상황에서 정부가 어떻게든 손을 대야 할 필요성을 느꼈습니다.
하지만 보유세를 강화하고 거래세를 낮춰야 한다는 기존 주장과 이번 개편안이 어긋난다는 지적도 있습니다. 결국 이번 세제 개편안은 시장의 반응을 어떻게 수용하느냐에 따라 향후 3년 반의 정책 방향이 결정될 중요한 분기점이 될 것입니다.
실수요자를 보호하고 비거주 초고가 주택 보유자의 부담을 늘린다는 취지가 실제 시장에서는 어떻게 작동할지 지켜봐야 합니다.
앞으로 주목할 점은 이번 세제 개편안이 부동산 가격 안정에 실제로 기여할 수 있는지 여부입니다. 단기적으로는 매물 감소로 인해 가격 상승 압력이 커질 수 있지만, 장기적으로는 투기 수요를 억제하여 시장 과열을 잡을 수 있을지 관심이 모입니다.
또한 세입자에게 전가되는 부담이 얼마나 클지, 그리고 이에 따른 임대료 변동이 주거 안정성에 어떤 영향을 미칠지도 중요한 쟁점이 될 것입니다. 정부의 정책 의도가 시장 현실과 얼마나 부합하는지, 그리고 민심 회복에 도움이 될지 여부는 향후 몇 달간의 시장 반응을 통해 확인할 수 있을 것입니다.
부동산 시장의 흐름이 어떻게 변할지, 그리고 정부의 다음 액션 플랜이 무엇인지에 대한 냉정한 진단이 필요한 시점입니다.
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